A vevő által kötött zálogszerződés sorsa az adásvételi szerződés felbontása esetén 2017. április 10.

 

A Kúria kimondta, hogy mivel a korábbi adásvételi szerződés felbontása következtében a hitelező az adóssal szemben csak kötelmi jogviszonyban vesztette el az ingatlan feletti rendelkezési jogát, a hitelező által kötött jelzálogszerződés érvényes [Kúria Pfv. VI. 22.317/2016.].

A jogvita alapjául szolgáló, az 1959-es Ptk. hatálya alá eső tényállás három szereplő között létrejött két kölcsönügyletet és az ezekhez kapcsolódó biztosítéki ügyleteket tartalmaz. A felperes kölcsönt vett fel az I. rendű alperestől, ez utóbbi pedig szintén kölcsönt vett fel a II. rendű alperestől. A felperes adós nem tudta visszafizetni a felvett kölcsönt, ezért az I. rendű alperes hitelezője részére ingatlanokat adott el, és ennek alapján ezen hitelező tulajdonjogát bejegyezték az ingatlan-nyilvántartásba. Ezt követően a felek az adásvételi szerződéseket felbontották. Az I. rendű alperes hitelező az adásvételi szerződések felbontása ellenére – mivel a felperes a kölcsönt nem fizette vissza, - megtagadta hozzájárulását a felperes adós tulajdonjogának bejegyzéséhez, és az ingatlanra jelzálogjogot alapított a számára hitelt nyújtó II. rendű alperes javára.

A felperes adós az adásvételi szerződések felbontására hivatkozva a tulajdonjoga bejegyzéséhez szükséges nyilatkozat pótlását kérte a bíróságtól, valamint, annak lehetetlen szolgáltatásra irányuló illetve jóerkölcsbe ütköző jellegére tekintettel, a jelzálogszerződés érvénytelenségének megállapítását. A bíróság pótolta az I. rendű alperes nyilatkozatát, azonban ezt meghaladóan elutasította a keresetet. A felperes felülvizsgálati kérelmében azt kérte, hogy a Kúria az elutasított rész tekintetében is adjon helyt a keresetének, azaz állapítsa meg a jelzálogszerződés érvénytelenségét és rendelje el a bejegyzett jelzálogjog törlését.

A felülvizsgálati eljárás tárgyát képező jogvita érdekes kérdéseket vet fel, amelyek érintik (i) az adásvételi szerződés felbontásának lehetőségét, (ii) a dologi és a kötelmi jogok megkülönböztetésének fontosságát, valamint (iii) a szerződésszegés és a jóerkölcsbe ütközés viszonyát.

A bíróság elismerte az adásvételi szerződést felbontó szerződés érvényességét, és erre tekintettel pótolta az I. rendű alperesnek a tulajdonjog adós javára történő bejegyzéséhez szükséges nyilatkozatát. A Kúria is vizsgálta az adásvételi szerződés felbontásának joghatását, és ezzel kapcsolatban két lényeges megállapítást tett: egyrészt kimondta, hogy az adásvételi szerződés megkötésének időpontjára visszaható hatállyal szűnt meg, másrészt azonban hozzátette, hogy a felbontás nem változtat azon, hogy az I. rendű alperes tulajdonjogának bejegyzése érvényes volt, ezért az I. rendű alperes tulajdonjoga törlésének nincs helye. Az adásvételi szerződés felbontásának jogkövetkezménye nem a törlés, hanem az, hogy a rangsorban következő helyen bejegyezhetővé válik a felperes tulajdonjoga. Az I. rendű alperes tehát az adásvételi szerződés későbbi felbontása ellenére mindaddig az ingatlan tulajdonosa, amíg sor nem kerül a felperes tulajdonjogának bejegyzésére.

A Kúria álláspontja szerint a jogvita eldöntésének központi kérdése a dologi és a kötelmi jogok megkülönböztetése. Az adásvételi szerződések felbontása következtében az I. rendű alperest a felperessel szemben kötelmi jogi kötelezettség terhelte a tulajdonjog bejegyzéséhez szükséges jognyilatkozat kiadására, valamint szintén kötelmi jogi tilalom érvényesült minden olyan magatartásra vonatkozóan, amely megakadályozhatja azt, hogy a felperes megszerezze az ingatlan tehermentes tulajdonjogát. Így az ingatlan felbontást követő elzálogosításával az I. rendű alperes szerződésszegést valósított meg a felperessel szemben. Ugyanakkor önmagában az adásvételt felbontó szerződés nem érinti a dologi jogi helyzetet: az ingatlan tulajdonosa a felperes tulajdonjogának bejegyzéséig az I. rendű alperes, azaz ő az, akit megillet az ingatlan feletti rendelkezési jog. Az I. rendű alperes tehát a dologi jogi szempontból jelzálogjogot alapíthatott az ingatlanon, ennek érdekében érvényes jelzálogszerződést köthetett, így az nem irányult lehetetlen szolgáltatásra.

Az I. rendű alperes a rendelkezési jogának gyakorlásával ugyanakkor megszegte a felperessel kötött felbontó szerződést. A felperes álláspontja szerint a jelzálogszerződés ezért jóerkölcsbe ütköző, tehát érvénytelen. Az első- és a másodfokú bíróság egyaránt arra az álláspontra helyezkedett, hogy az I. rendű alperes magatartása, amely a felperes tehermentes tulajdonszerzésének megakadályozására irányult, valóban jóerkölcsbe ütköző volt, azonban arra hivatkozva utasították el az ezzel kapcsolatos keresetet, hogy nem nyert bizonyítást az, hogy a II. rendű alperest is jóerkölcsbe ütköző cél motiválta, márpedig a szerződés jóerkölcsbe ütköző jellege megállapításának feltétele, hogy mindkét fél magatartása tiltott célra irányuljon. A Kúria ebben a kérdésben – a két bírósági fórum álláspontjával ellentétben – úgy foglalt állást, hogy önmagában az, hogy a szerződés megkötése szerződésszegést valósít meg, csupán relatív hatályú érdeksérelmet eredményez, de nem teszi a szerződést jóerkölcsbe ütközővé. Az a tény tehát, hogy az I. rendű alperes a jelzálogszerződés megkötésével az adóssal szemben szerződésszegést valósított meg, emiatt nem eredményezi a jelzálogszerződés érvénytelenségét.

A Kúria a fentiekre tekintettel hatályában fenntartotta a jogerős ítéletet kimondva azt, hogy a jelzálogszerződés és annak alapján a jelzálogjognak a II. rendű alperes javára való bejegyzése nem érvénytelen. A felperes tehát az adásvételi szerződés felbontása eredményeként a II. rendű alperes javára fennálló jelzálogjoggal terhelt ingatlant szerzett, és csupán szerződésszegésen alapuló igény illeti meg az I. rendű alperessel szemben.

Az eset fontos tanulsága, hogy adásvételi szerződés felbontása révén nem lehet meg nem történtté tenni azt a tényt, hogy a vevő egy bizonyos ideig az adásvétel tárgyát képező ingatlan tulajdonosa volt, és e minőségében érvényesen rendelkezhetett a dologgal. E rendelkezési jog gyakorlása pedig azzal az eredménnyel járhat, hogy lehetetlenné válik az eredeti állapot helyreállítása (utólagos irreverzibilitás), azaz az adásvételi szerződés felbontására nem kerülhet sor.

Vissza a hírekhez