A vételi jog és a feltűnő értékaránytalanság

Szerző: Dr. Gárdos István

letöltés

Gazdaság és Jog,  2009/2. 2-10. o.

A vételi jog és a feltűnő értékaránytalanság

Igazán nem mindennapi esemény volt, amikor a Legfelsőbb Bíróság vezető bírái közzétették egymással vitatkozó cikkeiket, és egybehangzóan megállapították azt, hogy a vételi jog biztosítéki célú alkalmazása terén - elsősorban a hiányos jogi szabályozás, de részben az eddigi megengedő bírói gyakorlat következtében is - jogalkalmazási bizonytalanság alakult ki, amelyet véleménykülönbség miatt a Legfelsőbb Bíróság sem tudott megszüntetni. A vita jelentőségét fokozza, hogy a két vitacikkben megfogalmazott jogi vélemények különbözősége alapvetően a két szerzőnek a bíróság feladatát illető eltérő felfogásából fakad. Míg Salamonné szerint a bíróságnak a többnyire kiszolgáltatott helyzetben lévő adós védelme érdekében, akár a jogdogmatika sérelme árán is a méltányosság helyreállítására kell törekednie (különös tekintettel arra, hogy az adott kérdésben „jogdogmatikailag egyik álláspont sem indokolható meg hibátlanul"), addig Wellmann szerint a bíróságnak a jogi szempontból lehető legtisztább megoldást kell választania, és nem a bíróságnak, hanem a jogalkotásnak a feladata „a kötelezettek kiszolgáltatott helyzetéből adódó problémák" megoldása.

A vita tárgyát képező kérdés konkrétan az, hogy a vételi jogot engedő szerződés megtámadható-e a vétel tárgyát képező dolog forgalmi értéke és vételára közötti feltűnően nagy értékkülönbség jogcímén. Fenti „ars poeticájukénak megfelelően, Salamonné szerint a vételi jogot alapító szerződés megtámadható feltűnő értékaránytalanság címén, Wellmann szerint viszont ezen a jogcímen kizárólag a vételi jog alapján létrejött adásvételi szerződés megtámadására van lehetőség. Salamonné álláspontját az opciós szerződés és az annak alapján létrejövő adásvétel egységességével igyekszik alátámasztani, Wellmann pedig e két szerződés szétválasztására alapozza érvelését. A vitatott kérdés a vételi jog biztosítéki célú alkalmazása során merült fel, és Salamonné hangsúlyt is helyez arra, hogy a vételi jog alapítására egy hitelezési jogviszony keretében, zálogjog helyett kerül sor, és ezzel összefüggésben a vételi jog rendeltetésellenes használatát állapítja meg, Wellmann szerint azonban a vételi jog megítélése során nem releváns a biztosítéki cél. Az előbbi formális, konzervatív, az utóbbi kreatív, aktivista szerepfelfogásként jellemezhető.

Úgy gondolom, hogy bár Wellmann álláspontja világosabbnak és következetesebbnek tűnik, tartalmilag Salamonné áll közelebb a probléma valós megoldásához. Ez a cikk azonban nem elsősorban a két vélemény valamelyike melletti állásfoglalás szándékával íródott, hanem a vitatott kérdés egyes elemeinek körbejárásával azt vizsgálja meg, hogy helyes-e maga a kérdésfelvetés. Lehet-e a vételi jog, illetve az annak alapján létrejött adásvétel - általában és biztosítéki célú alkalmazása esetén különösen - a feltűnő értékaránytalanság címén érvénytelen? Összeegyeztethető-e a feltűnő értékaránytalanság hiányára vonatkozó követelmény a bírói gyakorlat által a biztosítéki célú vételi jog esetén megfogalmazott elszámolási kötelezettséggel? Mennyire alkalmazható az elszámolási kötelezettség a vételi jog kapcsán, és miként függ össze a vételár meghatározásával, illetve miként különíthető el attól? Végső soron pedig: milyen bírói hozzáállás lenne kívánatos a vételi jog biztosítéki célú alkalmazásához?

I.          A vételi jog funkciója

A vételi jog rendeltetésének tisztázása nélkül nem válaszolhatók meg sem a vételi jog biztosítéki célú alkalmazásával kapcsolatos kérdések, sem pedig a feltűnő értékaránytalansággal és a körülmények változásával kapcsolatos kérdések. A bírósági gyakorlatból és a szakirodalomból is úgy tűnik, hogy jogászi körökben nem igazán ismert, hogy a gazdasági életben mire szolgál a vételi jog. A klasszikus felfogás modelljeként az az eset szolgál, amikor a vételi jog valamilyen egyedi vagy szűkösen rendelkezésre álló jószág megszerzésének lehetőségét biztosítja. Ez a tipikus „Még gondolkozom, addig tedd félre nekem" szituáció, amelyben a hangsúly a dolog megszerzésének a lehetőségén van, a felek nem számolnak az árviszonyok változásával, pontosabban a körülmények változatlansága az ügylet

feltételét képezi. A vételi jog ilyen alkalmazása ma is előfordul a magánszemélyek közötti kapcsolatokban, a gazdasági életben azonban nem tipikus. A modern piacgazdaságra, normális körülmények között, a bőséges árukínálat a jellemző, a kívánt áruk rendelkezésre állnak és általában egymással széles körben helyettesíthetőek, azonban az ár jövőbeli alakulása bizonytalan. A gazdasági életben ezért a vételi jogot alapvetően kockázatkezelési céllal, fedezeti ügyletként alkalmazzák: funkciója az, hogy segítségével kivédjék a kedvezőtlen irányú árváltozásokból adódó veszteségeket. Emellett, mint minden fedezeti ügylet, a vételi jog is alkalmazható spekulatív célra, azaz az ilyen árváltozásokból nyereség elérésére. Bármelyik funkcióban alkalmazzák is, a vételi jogot alapító szerződés a bizonytalan jövőre irányul, és ezért szükségszerűen szerencseelemet tartalmazó, azaz spekulatív jellegű ügylet. A vételi jog spekulatív jellege azt jelenti, hogy egyik fél sem tudja előre az árak jövőbeni változásának irányát, illetve mértékét, erre nézve mindketten csak feltételezésekkel rendelkeznek, és ennek alapján állapítják meg üzleti stratégiájukat, opció „vételére" illetve „eladására" irányuló szándékukat. Mindkét fél vállalja annak a kockázatát, hogy az opció tárgyát képező dolog vételára számára előnytelen irányban fog változni. Ha árcsökkenés következik be, akkor az opció jogosultja nem fog élni vételi jogával. Az, aki az árnövekedés elleni védelem eszközeként alkalmazta az opciót, az alacsonyabb aktuális piaci áron fogja beszerezni a vételi jog tárgyát képező vagyontárgyat, az pedig, aki az árnövekedésből nyereségre kívánt szert tenni, kényszerűen belátja, hogy rosszul spekulált. Ha viszont az árak emelkednek, akkor a kikötött alacsonyabb opciós vételár védelmet, illetve haszonszerzési lehetőséget biztosít a jogosult számára.

A előzőekben írt alkalmazási módok mellett az elmúlt egy-két évtizedben, itthon, elterjedt a vételi jog biztosítéki célú alkalmazása is. Ennek alapvető oka nem az volt, hogy a vételi jog természetét illetően igazán alkalmas lenne biztosítéki célú alkalmazásra, hanem az, hogy a felszámolási eljárás szabályai nem biztosították a zálogjog hatékony érvényesülését, azaz a zálogjoggal biztosított követelés megtérülését. Bár 2007 óta a zálogjog felszámolási eljárás során való érvényesülésében alapvető változás következett be , még most is megejtően egyszerűnek tűnik az a megoldás, hogy a hitelező egyetlen nyilatkozattal létrehozhatja az adásvételi szerződést, és ezzel egyúttal ki is vonhatja a vétel tárgyát az adós rendelkezése, valamint az adós elleni végrehajtási és felszámolási eljárás alól. Emellett a bírósági gyakorlatban előforduló esetek alapján az is megállapítható, hogy egyes hitelezők számára vonzóvá teszi e jogintézmény alkalmazását az is, hogy az adós jogszabályi védelme sokkal alacsonyabb fokú, mint zálogjog alkalmazása esetén lenne.

II.        Szolgáltatás és ellenszolgáltatás

1          A vételi jog tartalma

Az opció alapján nyújtott szolgáltatás egyoldalú hatalmasság engedésében áll, amelynek alapján a jogosult az adásvételi szerződést létrehozhatja. Az opciós jog megszerzője lényegében biztosítást vásárol a számára előnytelen árváltozásból fakadó veszteség ellen, illetve megszerzi azt a lehetőséget, hogy az árváltozást saját javára hasznosítsa. Mint minden szolgáltatásnak, az opciónak is ára van, ez az opciós díj} Wellmann abból indul ki, hogy vételi jog esetén díj kikötése nem tipikus, de feltehetőleg csak azért jutott erre a véleményre, mert a bírósági gyakorlatban a vételi jog elsősorban mint biztosíték jelenik meg. A vételi jog biztosítéki célú alkalmazása azonban e tekintetben sem tükrözi a vételi jog általános üzleti gyakorlatát.
Ha opciós szerződés kapcsán a szolgáltatás és ellenszolgáltatás arányosságát vizsgáljuk, akkor az opció értékét az opciós díj mértékével kell összevetni. Wellmannak tehát igaza van abban, hogy a vételi jog fejében kínált ellenszolgáltatás nem az opciós vételár. Úgy gondolom azonban, hogy téved akkor, amikor azt mondja, hogy e vizsgálatban a vétel tárgya és annak ellenértéke semmilyen szerepet nem játszik. A jogosult számára biztosított egyoldalú hatalmasság ugyanis nem akármilyen, hanem meghatározott tárgyú és tartalmú szerződés létrehozására terjed ki. Amint erről már volt szó, mindkét fél csupán feltételezésekkel rendelkezik az árak jövőbeni változásának irányát, illetve mértékét illetően, és e feltételezés alapján állapítják meg az opció díját és az opciós vételárat. Ha az opciót nyújtó fél azt gondolja, hogy a vevő által kínált vételár magasabb, mint amekkora az opció időtartama alatt a dolog piaci ára lesz, akkor szívesen engedi az opciót és nem is szab túl nagy árat érte, hiszen azt gondolja, hogy kicsi a valószínűsége annak, hogy az opciót ténylegesen lehívják, és veszteséget szenved el rajta. Ellenkező esetben viszont, ha azt gondolja, hogy a kínált vételár alacsonyabb, mint a várható piaci ár, akkor jelentősnek értékeli az opció engedésével elszenvedhető veszteség kockázatát, tehát az opció árát ehhez a magasabb kockázathoz fogja szabni. Azaz minden más tényezőt változatlannak véve, minél alacsonyabb a vételár, annál értékesebb az opció (eladási opció esetén pedig fordítva áll fen ez az összefüggés). Minél értékesebb az opció, azaz minél nagyobb kockázatot vállal a kötelezett, annál magasabb az opciós díj. Igaz, hogy a dolgot nem közvetlenül az opció, hanem az adásvételi szerződés alapján kell szolgáltatni, és a vételárat is csak az adásvételi szerződés alapján kell megfizetni, azonban ez a két elem egyúttal - az opció alapján létrehozható adásvételi szerződés tartalmi elemeiként - az opciós szerződés alapján nyújtott szolgáltatásnak is a részét képezi} Az opciós szerződés alapján nyújtandó szolgáltatás és ellenszolgáltatás tekintetében akkor áll fenn értékarányosság, ha az opciós díj mértéke megfelelően tükrözi a vétel tárgyának forgalmi értéke és a vételár között fennálló viszonyt (arányosságot vagy aránytalan­ságot). Ennek megfelelően érvényes opció bármely áron való vásárlásra létrehozható. Vételi jog alapítható pl. egy száz millió forint értékű ingatlanra egy millió forintos vételáron, feltéve, hogy az opciós díj megfelelően tükrözi ezt az értékaránytalanságot, azaz azt a kockázatot, hogy az opció lehívásra kerül és ennek következtében az opció kötelezettje jelentős összeget fog veszíteni. Formálisan igaza van tehát Wellmannak abban, hogy az opció alapján nyújtott szolgáltatás és ellenszolgáltatás értékarányosságának vizsgálatakor az opció értéke és ellenértéke közötti viszonyt kell vizsgálni, de ha ennek a megállapításnak a tartalmát vizsgáljuk, akkor arra az eredményre jutunk, amit lényegében Salamonná állít, hogy - az opciós szerződés és az adásvételi szerződés szoros összefüggése miatt - a dolog forgalmi értéke és vételára közötti viszony meghatározó szerepet játszik abban, hogy az opciós szerződés alapján fennáll-e a szolgáltatás és ellenszolgáltatás értékarányossága.

2.         A vételár meghatározása

A szolgáltatás és ellenszolgáltatás témakörében még egy kérdésre szeretném felhívni a figyelmet. Mind a két vitacikkben szerepel, hogy az opciós vételár (az ún. kötési árfolyam) meghatározható akár úgy, hogy annak összegét az opciós szerződésben rögzítik, akár pedig közvetetten, úgy, hogy azt a vételi jog gyakorlásának időpontjában irányadó forgalmi értékben határozzák meg, amelyet tipikusan szakértőnek kell megállapítania. Mindkét cikkből úgy tűnik, mintha a vételár meghatározásának ezek a módjai egyenrangú lehetőségek lennének. Ez azonban nem így van, a vételi jog nem lenne alkalmas az előzőekben leírt kockázatmérséklő, illetve spekulatív funkciójának betöltésére akkor, ha a vételár a vételi jog gyakorlásának időpontjában irányadó forgalmi értékkel egyezne meg. A vételi jog funkciójának megfelelően a gazdasági gyakorlatban szokásos megoldás az, hogy a vételi szerződés fixen rögzíti a vételárat. Az olyan kikötés, amely a vételár megjelölése helyett egy módszer alkalmazását írja elő, amelynek révén az esedékesség vagy a szerződéskötés időpontjában a vételár meghatározása megtörténik, szinte kizárólag a biztosítéki célú vételi jogi szerződésekben fordul elő (azokban, amelyek az utóbbi évek bírói gyakorlata alapján súlyt helyeznek arra, hogy a vételár legalább közelítsen a piaci értékhez). A bírói gyakorlat a vételár meghatározásának módjaként még az olyan eljárást is elfogadja, amelyben a vételár meghatározására két lépcsőben kerül sor: először valamilyen módszerrel meghatározzák azt az árat, amelyen a jogosult a vételi jogát gyakorolhatja, majd pedig a vevő köteles a dolgot értékesíteni és az ennek során elért árral módosítják az eredeti ármeghatározást (a többletet megkapja az eladó, a hiányt viszont meg kell térítenie). Érdekes módon a bíróság szemet hunyt azon ellentmondás felett, hogy továbbértékesítésre csak a megvásárlást követően, az új tulajdonos által kerülhet sor. Az elbírálandó kérdés azonban éppen az, hogy az ő tulajdonszerzésére vezető szerződés nem volt-e érvénytelen az abban szereplő vételárra tekintettel. A tulajdonjog átszállása a kockázatviselés átszállásával is jár, amellyel ellenkezik az a megoldás, hogy a további értékesítés eredményének függvényében visszamenőleg módosítsák az eredeti vételárat. Egy másik, ugyanilyen ügyben hozott ítélet indokolása megpróbál szembenézni ezzel a problémával, és ennek érdekében az elszámolási kötelezettséget a vételár-meghatározás részévé teszi. Ezek a problémák átvezetnek a vételi jog biztosítéki célú alkalmazásának speciális kérdéseihez, amelyeket a későbbiekben tárgyaljuk.

III.       A bírói beavatkozás korlátai

Az adásvétel érvénytelensége feltűnő értékaránytalanság miatt

A bírói gyakorlatban két fő tendencia figyelhető meg: az egyik, lényegében Wellmann felfogásával összhangban, a felmerülő problémákat a Ptk. vételi jogra és adásvételre irányadó szabályai alapján kívánja kezelni, a másik pedig megpróbálja érvényesíteni a vételi jog biztosítéki célú alkalmazásából fakadó következményeket, ezt az álláspontot képviseli Salamonná. Az első megközelítés fő eszköze - a szolgáltatás és ellenszolgáltatás értékének feltűnő aránytalanságára hivatkozva - az érvénytelenség megállapítása. Wellmann álláspontja szerint az opciós szerződésnek a vétel tárgyát képező dolog forgalmi értéke és vételára közötti feltűnően nagy értékkülönbség jogcímén való megtámadására alapvetően azért nincs lehetőség, mert a vétel tárgyát képező dolog és annak vételára nem az opciós szerződés, hanem az annak alapján létrejövő adásvételi szerződés alapján nyújtandó szolgáltatás, illetve ellenszolgáltatás. A bírói gyakorlatban uralkodó álláspont szerint is a dolog vételára és forgalmi értéke közötti feltűnő értékaránytalanság esetén az opciós szerződés érvényes, de az adásvétel megtámadható. Véleményem szerint ez az álláspont helytelen, mert az opciós szerződés és az annak alapján létrejött adásvételi szerződés mesterséges elszakításán alapul, és ennek következtében nincs összhangban az opciós ügylet természetével.

Amint fentebb láttuk, az opció jogosultja abban az esetben fog élni vételi jogával, ha az árviszonyok ehhez kedvezően alakulnak, azaz, ha így az aktuális piaci árnál alacsonyabb áron tudja megvenni a vagyontárgyat. Ha tehát a jogosult él a vételi jogával, akkor a kötelezett szükségszerűen veszít az adásvételi ügyleten. Éppen ez alkotja a vételi jog lényegét. A vételi jog alapítója azt vállalja, hogy ha a másik fél él a vételi jogával, olyan feltételekkel is adásvételi szerződést köt, amilyennel az adott piaci körülmények között egyébként, az opció kényszere hiányában, nem kötne. Az adásvételi szerződés feltételeinek az aktuális árviszonyokhoz való hozzáigazítása az opciót alkalmatlanná tenné funkciójának betöltésére, a jövőbeni árváltozások elleni védelemre, illetve azok hasznosítására; megfosztaná az opciót a lényegétől, attól, hogy a jogosult egyoldalú hatalmassággal rendelkezik arra, hogy az előre meghatározott feltételekkel létrehozza az adásvételi szerződést. Ez ma­gának az opciós jognak a megszüntetését jelentené.

Az előzőekből világosan következik, hogy az opció és az annak alapján létrejövő adásvétel nem vizsgálható egymástól függetlenül. Az adásvételi szerződés nem egy önálló ügylet, hanem a vételi jog gyakorlása. Hogyan beszélhetnénk létező vételi jogról, ha az annak alapján létrehozott adásvétel megsemmisíthető lenne? A jogintézmény természetével összeegyeztethetetlen ellentmondást tartalmaznak azok az álláspontok, amelyek az érvényes vételi jog és az érvénytelen adásvétel kettősén alapulnak. Logikailag csak az az elfogadható megoldás, hogy ha az opció érvényes, akkor annak alapján érvényes adásvétel hozható létre. A vételi jogi ügyletnek tehát sem tipikus gazdasági funkciója, sem pedig jogi szerkezete és tartalma nem egyeztethető össze a vételi jog alapján létrejövő adásvételi szerződés feltűnő értékaránytalanság alapján való megtámadásának lehetőségével.

2.         A vételi jog érvénytelensége feltűnő értékaránytalanság miatt

Az előzőekből adódik a kérdés, hogy ha az adásvétel önállóan nem vizsgálható, akkor annak feltételei, az opciós szerződés részeként alapul szolgálhatnak-e megtámadásra. Fentebb már szó volt róla, hogy az opciós szerződés tekintetében elvileg vizsgálható a szolgáltatás és az ellenszolgáltatás értékarányossága, és ebben közvetetten, szerepet játszik a vétel tárgyának értéke és kikötött vételára is. Ha pl. a fent említett példában, ahol az opció megalapításának időpontjában 100 millió forintos értékű vagyontárgy 1 millió forintért való megvásárlására alapítanak vételi jogot, az opciós díj egyezer forint, akkor feltételezhető, hogy az opciós szerződés tekintetében a szolgáltatás és az ellenszolgáltatás között feltűnő értékaránytalanság áll fenn (hacsak nem állt a felek rendelkezésére a vételi jog tárgyát képező dolog forgalmi értékének a jövőbeli alakulására vonatkozó olyan információ, amely ezt az aránytalanságot megszüntette). Az opciós ügyletekkel kapcsolatban azonban általában abból kell kiindulni, hogy azok alapja a jövőbeli áralakulás bizonytalansága és a felek erre vonatkozó eltérő várakozása. A felek kifejezetten erre a bizonytalanságra építik a szerződésüket, céljuk éppen az, hogy védekezzenek e bizonytalanságból fakadó kockázatoktól, illetve hasznot húzzanak abból. A kockázati szerencseelem az ilyen szerződések alapvető eleme. Mivel a jövőre vonatkozó, feltételezett áralakulás valószínűségét kellene megbecsülni, az ár-érték aránytalanság objektív megállapítása sokkal kevésbé lehetséges, mint az azonnali ügyletek esetén. Erre leginkább akkor van lehetőség, ha a piacon elérhetők hasonló tartalmú opciók, és azok árai összehasonlíthatóak. Tudomásom szerint vételi jogot alapító szerződés érvénytelenségének feltűnő értékaránytalanság címén való megállapítására irányuló kereset - a biztosítéki célú alkalmazás körén kívül - nem is került a bíróság elé, és remélhetőleg a bíróság mértéktartóan ítélne meg egy ilyen kérdést.

3.         A releváns időpont

A szerződés feltűnő értékaránytalanságon alapuló megtámadhatóságával kapcsolatos vita egyik alkérdése volt az, hogy a vételár tekintetében az értékarányosság fennállása, illetve hiánya az opció alapításának vagy gyakorlásának időpontjában vizsgálandó-e. A probléma abból a sajátosságból fakad, hogy az opció egy jövőbeni időpontra vonatkozik, ezért az opció alapján létrejövő adásvétel tartalmának rögzítése és a szerződés megkötése időben elválik egymástól. Ezt Salamonné úgy fogalmazza meg, hogy „A vételi jogot létrehozó nyilatkozatok tehát kitöltik az adásvétel kereteit [...] túlmutat a vételi jog létesítésén, mert meghatározza az adásvétel tartalmát". Praktikusan pedig a problémát az okozza, hogy az az ár, amely a vételár meghatározásának, azaz az opciós szerződés megkötésének időpontjában még nem arányos, később az lehet, és fordítva. A Ptk. 201. § (2) bekezdése világosan megmondja, hogy az érték­aránytalanságnak a szerződéskötés időpontjában kell fennállnia, tehát a kérdésre adandó választ az dönti el, hogy melyik (az opciós vagy az annak alapján létrejövő adásvételi) szerződés tekintetében vizsgáljuk az értékarányosságot. Ennek megfelelően Salamonné, mivel az opciós szerződés megtámadhatósága mellett érvel, annak időpontját tekinti relevánsnak; Wellmann szerint pedig a vételár és a forgalmi érték közötti viszony csak az adásvétel kapcsán vizsgálható, ezért az adásvételi szerződés megkötésének időpontja az irányadó. A fentiekben kifejtett álláspontunk szerint az adásvételi szerződés nem szakítható ki az opciós ügyletből, annak feltételei önmagukban, az opció egyéb feltételeitől függetlenül nem értékelhetők, ezért az értékarányosság fennállása vagy hiánya kizárólag az opciós szerződés tekintetében vizsgálható. E vizsgálat szempontjából tehát a releváns időpont az opciós szerződés megkötésének az időpontja. Figyelembe kell venni azonban, hogy a vételi jog a jövőre vonatkozik, ezért nem elegendő pusztán a szerződéskötéskor érvényesülő piaci árat tekinteni, hanem e mellett figyelembe kell venni a piaci árnak az ebben az időpontban előrelátható jövőbeli alakulását is. Éppen ennek bizonytalanságában rejlik a fentiekben hangsúlyozott kockázati elem, amely miatt a feltűnő értékaránytalanságon alapuló érvénytelenség jellemzően nem alkalmazható. Az opciós szerződés megkötésekor fennálló forgalmi érték (mint minden más rendelkezésre álló releváns információ) kiindulási alapként szolgál a jövőbeni áralakulásra vonatkozó spekuláció számára; a vételi jog gyakorlásának időpontjában fennálló ár - érték arányok pedig megmutatják, hogy végül is ki nyert az ügyleten.

4.         A kötelezett mentesítése

Salamonné azzal érvel amellett, hogy a vétel tárgyát képező dolog forgalmi értéke és vételára közötti feltűnően nagy értékkülönbség esetén már az opciós szerződés megtámadható, hogy ilyen esetben a jognak már azt meg kell akadályoznia, hogy az adásvételi szerződés létrejöhessen. Wellmann erre azt válaszolja, hogy az adásvétel létrejöttének megakadályozására lehetőség van, azonban nem az opciós szerződésnek a Ptk. 201. § (2) bekezdése szerinti megtámadásával, hanem a kötelezettnek a Ptk. 375. § (3) bekezdésben biztosított bíróság által való mentesítése révén. Úgy gondolom, ez a válasz több okból sem helytálló. A bíróság a Ptk. hivatkozott rendelkezése alapján a tulajdonost akkor mentesítheti a vételi jogból folyó kötelezettsége alól, ha annak körülményeiben a vételi jog engedése után olyan lényeges változás állott be, amely miatt a kötelezettség teljesítése tőle nem várható el. Ez a szabály tehát egyáltalán nem nyújt orvoslási lehetőséget a két vitacikk által vizsgált esetekre, amelyekben a vételár meghatározása a vételi jogot alapító szerződésekben vagy egyáltalán nem a dolog valóságos forgalmi értékére tekintettel történik, vagy ha igen, akkor sem felel meg a kettő egymásnak. E mellett nem tűnik kívánatosnak az az ellentmondásos helyzet sem, hogy míg abban az esetben, ha a vételár meghatározása eredetileg jó volt, de az időközben bekövetkező változások miatt már nem megfelelő, a bíróság megakadályozhatja az adásvételi szerződés létrejöttét, abban az esetben viszont, ha a vételár meghatározása már eleve nem tükrözte a valós értéket, létre kell hozni az adásvételi szerződést, és csak ezt követően nyílik meg a megtámadás lehetősége. Ez a megoldás ellentmond a Legfelsőbb Bíróság Salamonné írásában hivatkozott ítéletében foglaltaknak is, amely az előszerződéssel kapcsolatban éppen annak érdekében,; hogy elkerülje azt, hogy a megtámadás előtt létre kelljen hozni a feltűnő értékaránytalanságban szenvedő szerződést, megengedi a Ptk. 201. § (2) bekezdése alapján való megtámadást (BH 1984/355.). Wellmann maga is kifejti, hogy az opciós szerződés közel áll az előszerződéshez, hiszen mindket­tőben meghatározzák a végleges szerződés (illetve az adásvételi szerződés) lényeges tartalmi elemeit, azonban a végleges szerződés (illetve az adásvételi szerződés) csak egy későbbi időpontban jön létre. E hasonlóság ellenére nem oldja fel az ellentmondást álláspontja és a hivatkozott határozat között.

Témánk szempontjából a Ptk. 375. § (3) bekezdésének alkalmazásával kapcsolatban a legfontosabb kérdés, hogy annak alapján pusztán „a dolog forgalmi értékében utóbb bekövetkezett jelentős változás" elegendő-e ahhoz, hogy mentesíteni lehessen a tulajdonost az adásvételi szerződés létrehozása alól. Úgy gondolom, hogy piacgazdasági körülmények között az ilyen tágan értelmezett mentesítési lehetőség általában sem elfogadható, mert a felek magánautonómiáját és a szerződéshez fűződő kötőerőt sértené. Ennek megfelelően a clausula rebus sic stantibus csak szűk körben érvényesülhet és ezért, különösen a gazdasági élet jogviszonyaiban, ezt a mentesítési lehetőséget csak kivételes esetekben szabad alkalmazni. A kifejezetten a körülmények jövőbeli alakulása körüli bizonytalanságon alapuló vételi jog sajátosságaival, ennek az intézménynek a gazdasági életben betöltött rendeltetésével pedig különösen nem lenne összhangban az árváltozás miatti mentesítés .

IV.       A biztosítéki vételi jog sajátosságai

1.         A sajátosságok elismerésének jelentősége

Wellmann szerint a „vételi jog egységes jogintézmény, amiből következik, hogy a biztosítéki céllal kikötött vételi jog ugyanolyan megítélés alá esik, mint az ilyen funkcióval nem rendelkező vételi jog". Én ezzel szem­ben úgy gondolom, hogy egy jogintézmény megítélésénél - sem általában, sem pedig az egyes esetek kapcsán - nem hagyható figyelmen kívül az a gazdasági cél, amelynek érdekében alkalmazására sor kerül. A vételi jog biztosítéki célú alkalmazása alapvetően eltér a vételi jog szokásos funkciójától: míg a vételi jog klasszikus alkalmazásának alapvető eleme a spekulatív jelleg, a hitelezési biztosítékkal az ilyen jellegű kockázat, illetve nyereség összeegyeztethetetlen. A vételi jog biztosítéki alkalmazásával kapcsolatos jogalkalmazási nehézségek éppen ebből az - intézmény nem rendeltetésszerű alkalmazásából adódó - ellentmondásból erednek. A vételi jogi ügyleteket szinte minden szóba jöhető jogcímen támadták a bíróságok előtt: jogszabálysértő, jogszabály megkerülésére irányuló, jóerkölcsbe ütköző, színlelt, uzsorás, feltűnően értékaránytalan. Nem tekinthető véletlennek azonban, hogy a bírói gyakorlatban a vételi jognak szinte kizárólag a biztosítéki alkalmazása fordul elő. A gyakorlatban felmerülő kérdések nem válaszolhatók meg helyesen önmagában az opciós, illetve az adásvételi szerződés szabályai alapján, a biztosítéki jelleg figyelembe vétele nélkül.

A bírói gyakorlat elfogadja a vételi jog biztosítéki célú alapítását akkor is, ha erre zálogjog alapítása mellett kerül sor, feltéve, hogy a vételár a dolog tényleges forgalmi értékéhez igazodik, és a hitelező nem szerezheti meg a dolgot elszámolási kötelezettség nélkül. Fontos hangsúlyozni, hogy a vételi joggal kapcsolatban, annak biztosítéki célú alkalmazását megelőzően, ezek a követelmények nem jelentek meg; a bírói gyakorlatban megfogalmazódott szempontok és követelmények jelentős része kifejezetten az ügylet biztosítéki jellegével függ össze, és csak a biztosítéki célú vételi jogra alkalmazható. A következőkben ezért a vételi jog biztosítéki célú alkalmazásával kapcsolatos bírósági gyakorlat egyes kérdéseit tekintjük át.

2.         Szolgáltatás, ellenszolgáltatás?

A hitelezési biztosítékok kötelmi vagy dologi jogosultságot alapítanak a hitelező javára. E biztosítékok hiányában a hitelnyújtásra vagy egyáltalán nem, vagy pedig csupán kedvezőtlenebb feltételekkel kerülhetne sor. Ezek a juttatások azonban nem értelmezhetők olyan szolgáltatásként (vagy ellenszolgáltatásként), amellyel szemben ellenszolgáltatás (vagy szolgáltatás) áll. A hitel és a biztosíték egymással szemben nem a szolgáltatás és ellenszolgáltatás viszonyában állnak.

A biztosítéki jogosultságoknak nincs önálló értékük, nem eredményeznek gazdagodást a jogosult számára, kizárólagos rendeltetésük az, hogy megerősítsenek egy másik kötelezettséget. A kötelezettség szerződésszerű teljesítése esetén e jogokkal nem lehet élni, és ha megnyílik a kielégítési jog, akkor is csak olyan mértékben lehet azt gyakorolni, amilyen szükséges a hitelező követelésének kielégítéséhez. Tehát másodlagos járulékos jogokról van szó (és ebből a szempontból közömbös, hogy a járulékosság a törvény vagy a szerződés alapján áll-e fenn, bár a törvényi járulékosság nyilván sokkal erősebb védelmet nyújt az adós, illetve a biztosítékot nyújtó személy számára).

Ennek megfelelően, a biztosítéki célú vételi jog első sajátossága az, hogy alapítása fejében nem kerül sor opciós díj, vagy egyéb ellenszolgáltatás kikötésére. Láttuk, hogy a vételi joggal kapcsolatban általában, annak spekulatív jellege miatt, eleve csak kivételesen kerülhet sor a feltűnő értékaránytalanság miatti érvénytelenség megállapítására. A biztosítéki célú vételi jog esetében - mint minden más biztosíték esetében - viszont fogalmilag kizárt a szolgáltatás és ellenszolgáltatás értékarányának a vizs­gálata és a feltűnő értékaránytalanságára alapozott meg­támadás. Az érvényes biztosítéki célú vételi jog alapján létrejött adásvétel pedig, akárcsak az egyéb, üzleti célú vételi jog esetében, szintén nem támadható meg, hiszen az nem más, mint egy érvényes jog gyakorlása. Egyes jogokban találkozhatunk a túlbiztosítás tilalmával, illetve van olyan jog is, amelyben a túlbiztosítás a jóerkölcsbe ütköző ügyletnek minősül. Nálunk nincs túlbiztosítás tilalma, és a szerződések jóerkölcsbe ütközése megálla­pításának sincs kiterjedt bírói gyakorlata. Ezt azonban a feltűnő értékaránytalanság alapján való megtámadás intézményével nem lehet helyettesíteni, mert az össze­egyeztethetetlen az ügylet biztosítéki jellegével. Úgy gondolom ezért, hogy alapvetően hibás a bírói gyakorlat, amikor a biztosítéki célú vételi joggal (vagy az annak alapján létrejövő adásvétellel) kapcsolatban érvényesíti a szolgáltatás és ellenszolgáltatás értékarányosságának a követelményét.

A feltűnő értékaránytalanság akkor sem alkalmas a hitelezési biztosítékokkal kapcsolatos sérelmek orvoslására, ha az ilyen címen való megtámadással kapcsolatos fentiekben tárgyalt aggályoktól el is tekin­tünk. Az érvénytelenség e címen való megállapítása a szerződéses szabadságból fakadó alku eredményének tiszteletben tartásán alapuló korlátozott mértékű bírói beavatkozást tesz lehetővé, amely nem pótolja a tényleges elszámolást. A feltűnő értékaránytalanság hiányára, illetve az elszámolási kötelezettség fennállására vonatkozó követelmény különbségét jól szemlélteti az a jogeset, amelyben a bíróság biztosítéki célú vételi jog kapcsán megállapította a létrejött adásvételi szerződésben a szolgáltatás és az ellenszolgáltatás közötti feltűnően nagy értékkülönbséget, és ennek orvoslására, a PK 267. állásfoglalásban foglaltaknak megfelelően, a vételárat nem a forgalmi értékre, hanem olyan értékre emelte fel, amely mellett az „értékkülönbség már nem feltűnően nagy". Amint ez az ítéletből számszerűen is egyértelműen kitűnik, ez igen messze állt attól, mintha  az elszámolási kötelezettséget annak rendeltetése szerinti tartalommal érvényesítette volna.

3.         Az elszámolási kötelezettség tartalma

A bírói gyakorlatban - a vételár feltűnő aránytalanságán alapuló érvénytelenség mellett - a biztosítéki célból fakadó sajátosságok érvényesítésének másik eszköze az elszámolási kötelezettség számonkérése. A bírói gyakorlat azonban adós maradt annak bemutatásával, hogy miből fakad ez az elszámolási kötelezettség, miképpen valósítható az meg vételi jog esetén, és miként viszonyul egymáshoz az elszámolási kötelezettség és a forgalmi értékhez igazodó vételár követelménye. Az elszámolási kötelezettségnek, vételi jog esetén, sem a tartalma, sem pedig alapja (forrása) nem egyértelmű.

Az elszámolási kötelezettség gondolata a zálogjogból ered, és a zálogjog kontextusában világos is a tartalma: a zálogjogosult kielégítési jogát a zálogtárgy értékesítése útján gyakorolhatja, és számot kell adnia arról, hogy ennek során mekkora bevételt ért el és milyen költségei merültek fel, mennyi az adós fennálló tartozása, és mindennek mennyi a nettó eredménye. Ettől az elszámolástól függően a zálogjogosultnak a többletet ki kell adnia a zálogkötelezett részére, ha pedig a bevétel nem nyújt fedezetet az adóssal szembeni tartozás rendezésére, akkor a fennmaradó összeget továbbra is követelheti. Az elszámolási kötelezettség rendeltetése az adós (illetve dologi adós) és, közvetve, az ó hitelezőik érdekeinek védelme, annak megakadályozása, hogy a zálogjog érvényesítése során a hitelező gazdagodjon. A biztosítéki célú vételi jog esetén a vételár megfizetése általában beszámítással történik. A beszámítás a kötelezettnek a jogosulthoz intézett nyilatkozata, amely szükségszerűen tartalmazza a beszámított követelés összegszerű meghatározását és legalábbis implicit módon, a beszámítás eredményeként fennmaradó tartozás összegét. Ha ezt értjük elszámolás alatt, akkor a biztosítéki célú vételi jogi szerződések általában megfelelnek e követelménynek. Ha azonban a cél az, hogy az adós számára hasonló védelmet biztosítsunk, mint ami a zálogjog alapján őt megilleti, akkor önmagában a beszámítási nyilatkozat elszámolásként nem fogadható el. Az elszámolási kötelezettség a vételi jog esetén is azt kellene hogy jelentse, hogy a biztosítékul szolgáló dolog valós aktuális forgalmi értékét állítják szembe az adós fennálló tartozásának összegével.

Érthető, hogy a vételár helyes meghatározására és az elszámolásra vonatkozó követelmény a gyakorlatban sokszor összekapcsolódik (vagy inkább összemosódik). Ideális esetben, ha a vételár megegyezik a dolog aktuális forgalmi értékével, a vételár megfizetése (a beszámítás útján való teljesítést is ideértve) mellett nincs szükség külön elszámolásra. Az elszámolási kötelezettség azonban éppen azért merül fel, mert nincs olyan módszer, amellyel biztosítható lenne, hogy a vételár tényleg megegyezik a dolog forgalmi értékével. A vételi joggal kapcsolatos bírói gyakorlatban számos utalást találunk arra, hogy az elszámolási kötelezettség megfelelő teljesítésének tekintenék azt, ha a vételár nem fix összegben, hanem valami olyan módszerrel lenne meghatározva, amely biztosítja a piaci érték érvényesülését. Amint erre fentebb már utaltunk, szinte ajánlják azt a megoldást, hogy a felek bízzák szakértőre az aktuális piaci ár meghatározását. Ez a megoldás természetesen közelít a kívánatos célhoz, de még mindig felveti azt a kérdést, hogy ha a zálogjog esetében kizárólag az értékesítés az elfogadható megoldás, akkor e biztosítéki forma esetén miért felel meg helyette egy szakvélemény. Ez a megoldás elvileg kétirányú kockázatot jelent, hiszen az értékbecslés bármelyik fél rovására eltérhet a tényleges piaci értéktől. A gyakorlatban azonban a szakértő különböző okoknál fogva inkább óvatos, mint nagyvonalú értékelést fog adni, olyat, ami biztosítja azt, hogy a hitelező ne veszíthessen az ügyön, ami egyenértékű azzal, hogy nyerjen rajta. Márpedig ebben a játszmában nyerni csak az adós (az eredeti tulajdonos) kárára lehet. Ha nincs szigorú elszámolás, akkor az adós nem csupán tartozását fizeti meg (a hitelező számára nem csupán a hitelkövetelése térül meg), hanem ezen felül még veszít (a hitelező gazdagodik) is az ügyleten.

Az elszámolási kötelezettséggel kapcsolatos alapvető kérdés, hogy vételi jog esetén miként kell megállapítani a biztosítékul (és egyúttal a vételi jog tárgyául) szolgáló vagyontárgy tényleges értékét. A zálogjog körében (az óvadék tárgyául szolgáló speciális vagyontárgyak kivételével) a zálogtárgy értékét annak szabályozott eljárásban való értékesítése révén állapítják meg. Ha az elszámolási kötelezettséget - a vételi jog biztosítéki célú alkalmazása esetén is - komolyan érvényesíteni akarjuk, akkor kötelezni kell a dolog vevőjét arra, hogy a megvásárolt dolgot újraértékesítse és az így elért bevétellel elszámoljon. Ez a megoldás megfelel annak, hogy az ügylet tartalma - adásvétel formájába öltöztetett, de - alapvetően hitelezési biztosíték nyújtása. A mögöttes jogviszony egy hitelügylet, a felek alapvető szándéka nem a dolog elidegenítésére, illetve a hitelező részéről annak megszerzésére irányult, hanem a hitel biztosítására (a hitelezőnek tipikusan nincs szüksége a biztosítékul szolgáló dologra, úgyis értékesíteni fogja, tehát a kérdés csak annyi, hogy el kell-e számolnia az elért bevétellel). Ez a megoldás ugyanakkor nyilvánvalóan idegen az adásvétel természetétől, amely tulajdonjog megszerzésére irányuló szerződés, és amelynek rendszerinti célja az, hogy a vevő tulajdonosként saját belátása szerint rendelkezzék a megszerzett vagyontárggyal. Ez a megoldás nyilvánvalóvá teszi továbbá azt is, hogy az opciós megállapodásban kikötött vételár nem játszik valóságos funkciót, ténylegesen a jogosult nem azon, hanem a továbbértékesítés során elért vételáron szerzi meg a vagyontárgyat. Ez az elszámolási kötelezettség világosan mutatja, hogy a biztosítéki célú vételi jog egy fiduciárius jellegű, kötelmi jogilag korlátozott tulajdonszerzést jelent.

4.         Az elszámolási kötelezettség alapja

A bírói gyakorlat nem találta meg az elszámolási kötele­zettség érvényesítésének tiszta jogi alapját sem; a bírói gyakorlat által alkalmazott eszközök, így különösen szerződés színleltségén vagy jogszabályba ütközésén alapuló semmisség, valamint a legszélesebb körben alkalmazott feltűnő értékaránytalanság nem alkalmasak a probléma kezelésére. Elszámolási kötelezettséget a Ptk. 258. § (3) bekezdése fogalmaz meg a zálogjog érvényesítése körében, azon belül is arra az esetre, ami­kor a Ptk. 257. § (1) bekezdése alapján a zálogtárgyat a zálogjogosult értékesíti és az értékesítés bevétele, elszámolási kötelezettség mellett, hozzá folyik be. Ennek a jogszabálynak a hatálya nyilvánvalóan nem terjed ki a zálogjogon kívüli esetekre, és egyéb alkalmazandó jogszabály sem ír elő ilyen kötelezettséget, legalábbis a bírói gyakorlat ilyenre nem hivatkozik. A vételi jog gyakorlása esetén adásvételi szerződés jön létre a jogosult és a kötelezett között, amelynek alapján a jogosult köteles a vételárat megfizetni, a kötelezett pedig köteles a dolog tulajdonjogát átruházni. Az adásvételi szerződés teljesítésével a vételi jogi ügylet lezárul, a vételi jogból fakadóan semmilyen elszámolási kötelezettség nem áll fenn. Sem általában, sem biztosítéki alkalmazása esetén nem ütközik tehát jogszabályba az olyan vételi jogi szerződés, amely a jogosult számára nem ír elő elszámolási kötelezettséget. Ez az igény nem a vételi jog természetéből következik, hanem azzal ellenkezik, és csak annak biztosítéki célú alkalmazása indokolhatja (és ténylegesen nem is vetődött fel e körön kívül).

Az elszámolási kötelezettséget és a lex commissoria tilalmát, amelyek megsértése leggyakrabban felmerül a vételi jog biztosítéki alkalmazása kapcsán, mégsem kell figyelmen kívül hagyni ezen ügyletek kapcsán. Abból kell kiindulni, hogy a vételi jogot biztosítékul a zálogjog alternatívájaként alkalmazzák. Erre tekintettel vizsgálni kell azt, hogy ez az alkalmazás nem a zálogjog valamely kógens szabályának megkerülésére irányul-e. Úgy gondolom, hogy az adott jogszabályi környezetben a biztosítéki célú vételi jogi szerződésekkel kapcsolatos rendellenességek kezelésének fő eszköze annak vizsgálata lehet, hogy a szerződés nem kerülő jellegű, és ezért a Ptk. 200. § (2) bekezdése szerint nem semmis-e. Az opciós szerződés kerülő jellegének vizsgálata az egyetlen jogilag megalapozott lehetőség a zálogjog körében kidolgozott, az adós és a hitelező számára kiegyensúlyozott védelmet biztosító követelmények érvényesítésére. Fentebb már említettük, hogy a biztosítéki célú vételi jog fiduciárius ügylet. Ilyenként osztozik a fiduciárius biztosítékoknak (biztosítéki tulajdonátruházás, engedményezés stb.) abban a közös sajátosságában, hogy nem rendelkeznek jogszabályi háttérrel, és a velük kapcsolatos bírósági gyakorlat bizonytalan. A fiduciárius biztosítékok szabá­lyozatlanságából fakadó visszaéléseket a kerülő ügylet és a jóerkölcsbe ütköző ügylet jogkövetkezményeinek bátrabb alkalmazásával lehetne megakadályozni.

V.        Összefoglalás

Mint minden jogintézmény esetében, a vételi joggal kapcsolatban felmerülő kérdések kapcsán is eltérő választ kell adni attól függően, hogy annak alkalmazására milyen környezetben kerül sor. Magánszemélyek privát kapcsolatában irányadóak lehetnek a vételi jog klasszikus szabályai. A vételi jog üzleti alkalmazása esetén azonban szerepet kell hogy kapjon az, hogy az ügylet kockázati (szerencse)elemet tartalmaz, ezért feltűnő értékaránytalanság címén az opciós szerződés érvénytelenségének megállapítására valamint a kötelezett mentesítésére csak kivételesen kerülhet sor.

A biztosítéki célú vételi joggal kapcsolatos kérdések csak úgy válaszolhatóak meg, ha az adásvétel szabályai mellett figyelembe vesszük az ügylet tartalmát alkotó biztosítéki célt. Azokban az esetekben, amelyekben a vételi jogot nem ellenérték fejében, hanem biztosítékul nyújtják, e biztosítéki jellegre tekintettel szóba sem jöhet az opciós szerződés feltűnő értékaránytalanság alapján való megtámadása.

Az opciós szerződés és az annak alapján létrejövő adásvétel két külön szerződés, azonban közöttük szoros kapcsolat áll fenn: az adásvétel nem ítélhető meg önmagában, hanem csak az opciós szerződés által alapított jog gyakorlásaként. Ezért függetlenül attól, hogy az ügylet biztosítéki vagy egyéb üzleti célt szolgál, kizárt egy érvényes opció alapján létrejövő adásvételi szerződés érvénytelenségének megállapítása feltűnő értékaránytalanság címén; az adásvétel érvénytelenítése magának az opciós jognak a létét szüntetné meg.

A vételi jog biztosítéki célú alkalmazása esetén, az ügylet fiduciárius jellegére is tekintettel, vizsgálni kell azt, hogy a szerződés nem a zálogjog valamely kógens szabályának megkerülésére irányul-e. Az olyan vételi jogi szerződést kell az elszámolási kötelezettség, illetve a lex commissoria tilalma megkerülésére irányulónak minősíteni, amely nem biztosítja azt, hogy a hitelező (a vételi jog jogosultja) ne gazdagodhassék a biztosíték érvényesítése során.